Calculo Hipoteca

calculohipoteca.org

Calculo Hipoteca

calculohipoteca.org

 

Los precios en mitad de la crisis

Cuando se produce una crisis como la actual, tan larga y tan dura, todos debemos reconvertirnos. Las crisisn sirven para resituar conceptos. En epocas de bonanza la mayoria de las personas se lanzan a realizar inversiones, negocios, etc. Cuando llegan momentos como los actuales, realizamos lo que se denomina desinversion. En principio se intenta aguantar la situacion todo lo que se puede, haciendo cualquier tipo de acciones. Empezando por recortes de gastos, despidos de personal, cancelacion de nuevas inversiones, etc. Todomantes de cerrar una empresa o un negocio que en muchisimos casos y hablo de pequeña empresa, sn el unico sustento familiar de los propios empresarios.

Como hemos indicado, una de las acciones que se realiza con mas habituidad es la venta de patrimonio.
Y aqui tenemos un gran problema, que en este momento (llevamos mas de cuatro años desde el inicio de esta situacion), aun no ha quedado resuelta.

¿Cual es el precio real de la vivienda?

Para el vendedor, el precio no ha bajado tanto como dicen los indicadores sociales.
Aun se oyen comentarios como este "Como puede ser que mi casa que hace dos años valia 400.000 euros, ahora me digas que solo la puedo vender por 250.000 euros".

En cambio para el comprador todo precio es caro, y ademas juega con la ventaja que no sabemos, aunque todos lo tenemos claro, que no hemos tocado fondo, y el precio aun puede bajar bastante mas.

Y aqui es donde entra en funcion el trabajo de los profesionales del sector. Primero rebajando sus comisiones de intermediacion, y al mismo tiempo, haciendo pedagogia con comprador pero sobretodo con vendedor.

Se debe dejar bien claro que lo que ahora tiene un valor, aunque sea menor en un 25 o 30 % menor que a inicio de la crisis, pero es posible que aun baje un minimo de un 10 o 15% mas.
Por tanto, si esperamos recuperar el valor de 2007, creo que nos estaremos equivocando en nuestra decision.

DAN HIPOTECAS LOS BANCOS?

La respuesta es SI.
Pero, como siempre, esta respuesta se debe matizar y mucho.
Una hipoteca es una operación de préstamo, que la entidad que la concede toma como garantía real para el cobro de la misma, un bien que en la mayoría de los casos es una propiedad inmobliaria.
Las hipotecas se han concedido desde siempre estudiando muy bien el riesgo que la entidad asume con esta operación, pero sobre todo viendo la capacidad de retorno del titular o titulares.
Lo que ha pasado en los últimos años es que el estudio de riesgo que se ha realizado ha sido tan laxo, que se han facilitado préstamos hipotecarios, a "cualquiera". Sin pensar en una posible caida de empleo, y sin pensar en una caida del precio de la vivienda. Y así nos va en este momento.
Ahora, se continúan concediendo hipotecas, pero con un estudio del riesgo adecuado a la capacidad real de la banca a facilitar operaciones de préstamo. Es decir, un estudio similar al de los años 80 o 90.
El titular debe disponer de un mínimo del 20% del importe de la operación, más gastos, para poder iniciar el estudio. En cualquier otro caso, la operación no se estudia.
Pero.... Además de esto, la banca pone en liza otras variables.
La edad de la persona.
Jóvenes, menores de 30 años, tienen muy difícil acceso a crédito, debido a la actual situación de turbulencias dentro del mercado laboral.
Personas maduras, mayores de 45 años, tampoco son una franja apetecible para las entidades financeras ya que en caso de pérdida del actual empleo, tienen muy difícil poder encontrar otro trabajo que les permita continuar pagando las cuotas mensuales.
Por tanto, nos encontramos con la limitación de importe a conceder, que va en función del ahorro generado por los titulares, y con la limitción en función de la edad.
Otro concepto de riesgo son los autónomos. Es muy difícil controlar por parte de la banca los ingresos reales de este colectivo.
Y por último los comerciales con un salario importante, pero que la parte variable es muy significativa, y ya sabemos que este variable va en función de las ventas. Y si cae el consumo?

Si bien, en banca las cosas no son blancas o negras. Hay un extenso matiz de grises que hacen posibles otras opciones.
Aquí es cuando se entra en la opción compra de vivienda que los bancos tienen adjudicadas.
En este campo, los bancos son más permisivos.
No es tan importante el importe a conceder. Se puede llegar al 100%.
No es tan importante la edad. Se pueden conceder operaciones a personas desde los 20 hasta los 55 años.
El estudio del riesgo se puede relativizar, ya que lo importante es descargar el parque de viviendas que dispone la banca.
Ah!!! Y el precio. Con algunas entidades, podemos hasta negociar el precio de compra.
Per claro, no siempre las entidades bancarias disponen de pack que nos interesa. Vivienda en el lugar adecuado a nuestro gusto, con un precio asequible y condiciones financieras no solo de entrada, sino a lo largo de los 25 o 40 años que dure la operación, que sean de nuestro interés.
Por eso, aquí en España, se hace cada vez más necesaria una figura que en ciertos paises avanzaados de Europa lleva muchos años funcionando y asesorando a clientes.
El consultor financiero independiente, que asesore al cliente cual es la mejor opción tanto de presente como de futuro. La más económica, pero también la más eficiente.
No debemos quedarnos solo en el tipo de interés incial, o la comisión de apertura.
Una hipoteca son entre 20 y 40 años,y debemos tener cuidado con los costes sobre todo los más pequeños, pero también los más reiterados en base a su periodicidad.

FINANCIACION BANCARIA.

Anda el rio revuelto este año, dentro del sector bancario.

Ya no deberíamos hablar de Cajas de Ahorro, ya que las pocas que aun no se han convertido en bancos, están en el proceso de conversión, sino es que se han quedado por el camino, como es el caso actual de la CAM.

Poco a poco se va configurando el nuevo mapa bancario y con ello, damos cumplimiento a lo que tantas veces se había solicitado desde los "mercados", y con más insistencia desde finales de 2010. La desaparición de las Caja de Ahorro (ese invento tan nuestro y que tan bien ha hecho con sus obras sociales, y que tan mal ha hecho con la gestión de los polñiticos de turno).

Con el nuevo mapa configurado, aun a falta de los ultimos flecos (quien se queda la CAM??, que pasará con Catalunya Caixa?? etc), solo nos resta que vuelvan a hacer su trabajo:

OBTENER DINERO PARA PODERLO VENDER A SUS CLIENTES.

A lo primero se le llama captar Pasivo y a lo segundo se le llama generar Inversión.

Y eso es lo que la sociedad española está demandando. Volver a obtener financiación para iniciar la recuperación económica tan deseada y con ella la disminución de las cifras de desempleo, y el despegue económico de este pais.

No sabemos si la financiación bancaria comenzará a fluir a partir de septiembre 2011 o bien con los inicios de 2012, pero lo que si está claro es que no será ni tan barata como en los últimos años, ni por supuesto, de concesión tan alegre como en la primera década del siglo XXI.

Nó será un proceso rápido, ni fácil, pero si será el inicio de un período en el que los bancos serán más prudentes en la concesión de riesgos, y las empresas y/o particulares más cautos en la petición de financiación. Volveremos a las epocas en que el primer avalador de la operación será el propio cliente, y la entidad financiera con acompañará en esta singladura, pero sin ser únicamente la entidad financiera quien asuma todo el riesgo de las operaciones que se firmen.

Tampoco será una financiación barata. En cuanto a operaciones hipotecarias, algunos recordamos aquellos prestamos al 12 y 14%. Es cierto que eran los años 80, y que una vivienda se podía pagar  con un préstamo a 15 años. Ahora se han hecho operaciones hasta a 40 y 45 años (toda al vida pagando tu casa). Algo tendrán que cambiar también los precios de la vivienda.

Estamos en la buena senda, y cada vez mas cerca de esta travesía en el desierto que se ha llamado la mayor crisis economico y financiera a nivel mundial jamas conocida.

Recuerda. Desde GrupMar Consulting trabajamos para usted, bajo los parámetros de servicio e independencia profesional.

CONTRATOS SWAP

Desde hace algunos años, la banca ha ido creando productos financieros para poder ofrecer a sus clientes alternativas de inversión, con mayor o menor riesgo.
Uno de estos productos, de muy fácil venta, fueron los swap.
Que es un swap??
Se trata de un producto que lo que hace es cubrir un alza de tipos de interés, manteniendo fijo para el cliente un determinado tipo. De ese modo, por mucho que suban los intereses, el cliente, mientras dure el contrato, pagará el precio fijado. A cambio el banco pagará al cliente el tipo que se fija en el contrato y que suele coincidir con el indice de referencia que normalmente se toma : el euribor.

En epocas de alzas de tipos, como la que tuvimos hacia los años 2006-2008, estos productos eran interesantes, ya que el euribor como recordaremos, no paraba de subir.
Pero como todo en esta vida, estos productos no pueden beneficiar solo a una persona. En un juego de riesgo, quien asume este riesgo son dos personas, y lo que en ocasiones es bueno para una es malo para la otra y al contrario.


En este escenario de tipos la banca (sobre todo las gran banca), se dedicó a vender contratos de permuta finanicera, swaps....
El argumento de venta era de lo mas facil y rápidamente resumido:
"Tenemos un producto muy interesante para Ud. Solo se lo estamos ofreciendo a clientes de alto nivel y de muy alta consideración en la oficina ya que no se trata de un producto para cualquier cliente. No tiene ningún tipo de coste inicial (sin comisiones de apertura, ni cancelación,etc), y lo que hace este producto es que Ud. no pague por sus operaciones de activo en función del euribor, sino que pagará un coste fijo determinado en contrato.
Si se puede pasar un dia por la Oficina, lo contratamos".


Ante cualquier duda del cliente, la resupesta era siempre la misma. Producto sin coste, sin comisiones y lo que hace es fijar un techo en el tipo de interés.


El cliente firmaba el documento y producto colocado.

El primer tema es ¿porque importe se hace un swap?. Normalmente debería coincidir con una operación de activo que se acaba de firmar, pero no. Se han hecho swaps por importes que nada tienen que ver con ninguna operación, ni con el total CIRBE. El importe era el que desde Dirección Regional o Dirección de Zona se había solicitado como presupuesto a la Oficina.
Segundo tema. El plazo. Una operación de este tipo se debería  hacer a un plazo  muy corto ( maximo dos años). Las operaciones se firmaban a plazos de 4 o 5 años, para así poder  dar la vuelta a los tipos, y cuando llegaran las caidas, recuperar la inversión realizada en este producto.
Tercer tema. El riesgo. Nadie decía que se trataba de un producto de riesgo. En algunos casos ni se hizo firmar la MIFID.
Cuarto tema. Conocimiento del producto. El cliente no había oido hablar nunca de este tipo de productos, y creía a pies juntillas lo que le decía el Director de Oficina.
El problema era que el Director tampoco tenía conocimiento de la operativa del producto, y en el mejor ( y en la mayoría de los casos), actuaba del modo que le había instruido su Zona o Dirección Comercial.
Quinto tema. La firma. Un producto como este debería firmarse en todas sus hojas, y siempre ante Notario. No estamos firmando una cuenta corriente o una domiciliación de un pago.


Con todo este cóctel tenemos la situación que se viene repitiendo desde 2009.


Los abonos en cuenta del cliente se han tornado en adeudos por importes muy significativos.
Con los primeros adeudos, las primera denuncias a las entidades financieras.
Con las denuncias, las sentencias ( la mayoria de ellas) favorables a los clientes.


Y mientas tanto los clientes, con sus cuentas en negativo, pagando intereses de demora y comisiones por descubierto, y en algunos casos presentando concurso por no poder asumir la situación financiera y económica actual unida a la falta de financiación por parte de la banca.

Nosotros apoyamos la decisión de denunciar todos y cada uno de los contratos swap que se han realizado. La justicia está dando la razón a los clientes que se han visto engañados por unos contratos abusivos, no informados y con un riesgo muy significativo.

Desde GrupMar Consulting queremos ofrecer nuestra colaboración.

GESTION PATRIMONIAL

Hoy hablaré del asesoramiento patrimonial, centrado en empresarios.
La situación que aquí se refleja corresponde a empresarios con posiciones patrimoniales, que están parcial o totalmente pignorada en garantía de operaciones de activo para sus empresas.
Normalmente las entidades financieras toman estas posiciones sin hacer un estudio de los productos que le puedan interesar al cliente, en base a su perfil de riesgo y horizonte de rentabilidad, sino que el único objetivo es garantizar las operaciones concedidas, y por tanto, la inversión se realiza en productos estructurados, depósitos de bajo interés, o bien el típico fondo de campaña que hay en el momento. Por supuesto que en cualquiera de los casos, la rentabilidad financiera final es muy próxima a cero.
También y como compensación a estas operaciones se ceden cantidades mas o menos significativas en Planes de Pensiones, Seguros, etc.
Con todos estos importes debemos  y tenemos la obligación de asesorar a nuestros clientes de modo que se usen como garantía de operaciones de activo, pero también con el fin de obtener una rentabilidad financiera para el titular.
Son muchos los productos que tiene una entidad y no debemos dejar nuestro patrimonio a su libre disposición por el hecho que nos den financiación.
Debemos negociar el producto donde se colocan nuestras inversiones, diversificando en función de nuestro perfil de riesgo y por tanto intentar obtener una rentabilidad que nos de la posibilidad de mantener e incrementar nuestro patrimonio.
Productos rentables existen. Todas las entidades tienen fondos que nos dan rentabilidades por encima del IPC. Si, si, por encima del IPC, sin esperar ya rentabilidades de dos dígitos que en estos momentos son mas que complicadas, aunque las hay. Solo debemos llevar una gestión activa y un seguimiento puntual profesional, que sea capaz a medio plazo de obtener ese rendimiento que esperamos de nuestros ahorros.


Desde GRUPMAR Consulting trabajamos para usted, bajo los parámetros de servicio e independecia profesional.


 

DESCENSO EN LAS SOLICITUDES DE FINANCIACION

Durante estas últimas fechas, y debido a la constante petición sobre todo por parte de Pymes de la necesidad que se tiene de obtener financiación, estamos escuchando a la Administración y a las Entidades Bancarias decir que no es que no se esté concediendo financiación, sino que lo que sucede es que las empresas no están solicitando préstamos para inversión.

Esto no es real al 100%, pero si es cierto en parte. Me explicaré.

Las empresas en estos momentos están poco predispuestas a realizar nuevas inversiones. Es epoca de crisis y pocas empresas pueden dedicarse a invertir. Y las que pueden, oyendo lo cerradas que estan las entidades de ahorro para conceder financiación, ni se lo plantean a corto.
Total que las empresas no invierten y por tanto no solcitan préstamos, Pero...

Las empresas están pidiendo financiación. SI. Sí con mayúsculas.
Las empresas están solicitando financiación para el circulante. Necesitan poder trabajar. Necesitan poder pagar las nóminas, los seguros sociales, los impuestos, resumiendo, necesitan liquidez.
Las empresas necesitan que las lineas que tienen concedidas, se puedan utilizar. Hablo de las lineas de descuento comercial, de anticipos de facturas, de financiación de exportaciones, etc.
Esas lineas que tienen firmadas ante Notario, y que ahora se dan cuenta que lo que tienen firmado es : "poder utilizar la linea hasta un máximo de" y aquí se indica el importe autorizado. Pero claro, eso no quiere decir que la entidad de crédito esté obligada a conceder el límite total de la linea.
La unica linea que no te pueden cortar " a la brava", son las pólizas de crédito.
Eso si, cuando llega el vencimiento......
Entonces, si se renueva, es por un importe menor. En otro caso, no te la renuevan y tras un período de tiempo de estudio ( tiempo que tienes las póliza en descubierto,al 29% de demora), te la pueden sustituir por una póliza de préstamo. Claro, para poder pagar las cuotas del préstamo, te autorizan a disponer de una pequeña parte de la linea de descuento, y cuando liquides el préstamo, cierre total de líneas.

Esta es la situación real actual de las empresas, la banca y las peticiones y necesidades de financiación.

DEPOSITOS A PLAZO

Hoy hacemos un estudio de diferentes depósitos que están ofertando las entidades financieras, y su comparativa con los mismos productos hace ahora 1 mes.

Lo primero que detectamos es que todas la entidades han seguido la evolución a la baja del tipo Oficial del dinero.

Hace ahora dos meses (finales de 2008), podíamos encontrar depósitos hasta el 6,5 %.

Ahora, aunque tenemos tasas por encima del euribor en casi todos los casos, solo podemos encontrar como máximo el 5 %, y eso en contadas entidades financieras.

La mayoría tienen sus posiciones entre el 3 y el 4,25 %.

ofreciendo a 12 meses el Un ejemplo es Cajalon. A finales de 2008 estaba ofreciendo un 6,5 % y en este momento estánEuribor a 3 meses sin diferencial. Es cierto que los 3 primeros meses ofrecen un 6%, pero la TAE anual estará alrededor de un 3%.

Por otro lado tenemos a ING Direct y su cuenta Naranja, que cada día que pasa vemos como está cayendo sus tipos.

Caixa Catalunya está como Cajalón, en el euribor a 3 ,meses sin diferencial, pero los 3 primeros meses a un 5%.

Las entidades que tenemos estudiadas y están por encima del 5% son:
Caixa Penedes, en un plazo de 18 meses.
Bancaja, en un depósito a 24 meses
Caixa Layetana a plazo de 11 meses. También facilitan intereses anticipados.

En cuanto al plazo de las operaciones, aconsejamos realizarlas entre 12 y 18 meses, para mejor aprovechar los tipos actuales.

Se trata de un buen momento ahora que las bolsas y los fondos están tan "devaluados", realizar inversiones en depósitos, por su seguridad y rentabilidad.

PRESENTACION

GrupMar Consulting es una Consultoría de Servicios Financieros.

Se facilitan servicios a Particulares, Pymes y Autónomos.

Tratamos de optimizar su Gestión financiera, poniendo a su disposición las opciones más adecuadas a cada perfil.

Contamos con colaboraciones externas con el único fin de poder dar un Servicio Integral a nuestros clientes.

Nuestra meta es el asesoramiento independiente y personalizado con el objetivo de facilitar un buen servicio.

SERVICIOS A PARTICULARES

Asesoramiento y diseño de la cartera patrimonial

Financiación de nuevos Proyectos.

Sistemas de ahorro y previsión.

Creación de empresas.

Ingresos inesperados.

SERVICIOS A EMPRESAS

Estudio de la situación actual y necesidades de financiación a corto y medio plazo.

Seguimiento mensual de las relaciones empresa - entidad financiera 

Externaliación y profesionalizión de la gestion finanicera.

Control del cumplimiento de condiciones pactadas.

Estrategia en la negociación bancaria.

Control de Gastos Financieros.

  Comercio Exterior.

 

TRABAJAMOS EN BASE A LAS SIGUIENTES PAUTAS Y COMPORTAMIENTOS:

INDEPENDENCIA EN LA TOMA DE DECISIONES

SEGUIMIENTO PERIODICO CON INFORMACION CONCISA DE CADA PROYECTO

TRABAJAMOS CON ENTIDADES BANCARIAS DE PRIMER ORDEN Y SOLVENCIA.

PROYECTOS FINANCIEROS PERSONALIZADOS.